La revisión de documentación de una vivienda antes de comprar o vender es lo que evita que una operación se retrase o se caiga a última hora. En Inmobiliaria Palma revisamos los papeles del inmueble con apoyo jurídico y técnico: Registro, Catastro, comunidad, urbanismo, contratos e impuestos. Así sabes desde el principio qué estás comprando o vendiendo.
Por qué revisar la documentación antes de comprar o vender
- Si compras: para saber que la vivienda no tiene cargas ocultas, que lo construido está legalizado y que no heredas deudas.
- Si vendes: para tener todo listo cuando el comprador, su banco o el notario lo pidan, y no perder la venta por un papel.
- En los dos casos: para negociar con datos y firmar arras y escritura con seguridad.
Puntos a revisar antes de la compraventa
- Nota simple del Registro de la Propiedad: titular, descripción, cargas (hipotecas, embargos, servidumbres).
- Certificado de eficiencia energética. Si no lo tiene, se tramita con un técnico.
- Cédula de habitabilidad: comprobamos su vigencia y, si ha caducado, cómo renovarla ante el Consell con un técnico.
- Último recibo de IBI y de basuras.
- Certificado de estar al corriente con los gastos de la comunidad de propietarios.
- Últimas facturas pagadas de agua, luz y gas.
- Contrato de arras: redacción y revisión por abogados expertos en Derecho inmobiliario.
- Bastanteo de poderes si alguien firma en representación de otra persona o de una sociedad.
Revisión con el técnico
- Escritura de la vivienda.
- Estatutos y normas de la comunidad, solicitados al Registro y revisados.
- Planos de la vivienda.
- Inspección técnica del edificio, cuando corresponda por su antigüedad.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica, para comprobar que coincide con el Registro y con la realidad.
- Certificado de deudas pendientes.
Urbanismo: según la situación de la vivienda
Es el punto más delicado en casas, chalets y fincas de Mallorca, y también en pisos con ampliaciones o reformas. Revisamos:
- Clasificación y calificación de la parcela.
- Planeamiento urbanístico de las Islas Baleares y del Ayuntamiento correspondiente.
- Expedientes de disciplina urbanística abiertos.
- Construcciones sin registrar o sin licencia.
- Licencias de obras solicitadas y en trámite.
- Certificado final de obra.
- Licencia de primera ocupación.
- Cédula de habitabilidad acorde con el planeamiento.
- Autorizaciones sectoriales, por ejemplo de costas.
Si quieres cambiar el uso de un inmueble, mira también convertir un local en vivienda.
Gestión de impuestos y gastos
- Plusvalía municipal (IIVTNU), que en general paga el vendedor.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): cálculo y liquidación, teniendo en cuenta la comprobación de valores de la Administración.
- Ganancia patrimonial que el vendedor declara en el IRPF.
- Aranceles notariales y registrales.
Te lo explicamos con más detalle en compra de vivienda e impuestos en Baleares.
Qué revisamos si compras y qué si vendes
Si vas a comprar
- Que el vendedor sea el titular y pueda vender (o que quien firma tenga poder suficiente).
- Que no haya cargas que no se vayan a cancelar en la firma.
- Que la vivienda real coincida con la del Registro y el Catastro.
- Que no haya deudas con la comunidad ni recibos pendientes.
- Que las arras recojan plazos, condiciones y qué pasa si algo falla, por ejemplo si no llega la hipoteca.
Si vas a vender
- Tener a mano la escritura, la nota simple, el certificado energético y la cédula vigente.
- Pedir al administrador el certificado de deudas de la comunidad.
- Saber qué hipoteca hay que cancelar y cómo se hará en la firma.
- Comprobar si hay obras o ampliaciones que no constan y si se pueden regularizar.
- Conocer de antemano los impuestos que te tocan.
Problemas que conviene detectar a tiempo
En la práctica, los problemas que más retrasan una compraventa son pocos y casi siempre se ven en los papeles: una cédula caducada, una terraza cerrada o una planta añadida sin licencia, una superficie que no coincide entre Registro y Catastro, una hipoteca antigua sin cancelar en el Registro o una derrama de la comunidad aprobada y pendiente de pago. Detectarlos antes permite resolverlos o negociarlos con calma.
Cómo trabajamos la revisión
- Nos escribes con los datos de la vivienda y lo que quieres hacer.
- Pedimos la nota simple y reunimos los documentos que falten.
- Revisamos la parte registral, técnica, urbanística y fiscal.
- Te enviamos por escrito lo que está bien, lo que hay que resolver y cómo.
- Te acompañamos en las arras y en la firma ante notario.
Preguntas frecuentes sobre la revisión de documentación
¿Basta con la nota simple?
Es el punto de partida, pero no basta. La nota simple no dice si hay obras sin licencia, deudas con la comunidad o diferencias con el Catastro.
¿Cuándo conviene hacer la revisión?
Antes de firmar las arras. Después, cualquier problema es más difícil de negociar.
¿Qué pasa si aparece una construcción sin legalizar?
Depende del caso. Puede legalizarse, ajustar el precio o condicionar la operación. Lo valoramos y te lo explicamos antes de firmar.
¿Revisáis también subastas?
Sí. Revisamos la documentación del lote antes de pujar. Más información en subastas de inmuebles en Mallorca.
¿Puedo encargar la revisión si compro desde el extranjero?
Sí. Todo se puede gestionar por email. Atendemos en español, inglés, francés y ruso.
Envíanos los datos de la vivienda
Escríbenos a info@inmobiliariapalma.es o desde el formulario de contacto. Cuéntanos qué vivienda es, dónde está y si vas a comprar o vender. Te respondemos por escrito con los documentos que necesitamos.